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房企中报为何欢喜为何忧

上市房企中报季近日落幕,业内盘点业绩时会欣喜地发现,踩“三道红线”的企业明显少了。换言之,上市房企的负债率下降了,现金充足率上升了。

来源:每日经济新闻 每经评论员 薛晖

上市房企中报季近日落幕,业内盘点业绩时会欣喜地发现,踩“三道红线”的企业明显少了。换言之,上市房企的负债率下降了,现金充足率上升了。

回看一年前“三道红线”刚出台时,上市房企几乎全线飘红。据天风证券统计的50家上市房企中,红档企业足有14家,而绿档企业只有12家,其余排在橙档或黄档。时隔一年,绿档企业已突破20家。金茂、世茂、金辉、金科、宝龙……都是绿档房企的新面孔。

监管层设立“三道红线”,旨在督促企降负债,目的是降低金融风险。此方向是正确的,而且也得到了大多数房企响应。一年后的成效亦有目共睹。

另一个变化是,负债降了,现金流也优化了,企业利润率也随之下降了。港股半年报显示,内房股中仅17家毛利率同比上涨,占比仅20%。其余68家不同程度下跌,占比80%。

如果说“三道红线”好转是行业之喜,那么利润摊薄就是行业之忧。这一喜一忧之间,是有因果关系的。

由于新房采取的是预售制,因而房企往往可以做到拿地之后以最快速度预售,然后用回款拿新的土地,再开发新的项目。这样做的目的是摊低融资成本。这也就是“高周转”模式。但此模式背后是高负债和高杠杆。一旦市场转差,开发商就可能资金链断裂。

而“三道红线”的出台,以及相应的楼市调控的加码,正在迫使房企不得不放弃昔日引以为傲的“高周转模式”。一是房子卖得慢了,周转不可能快;二是银行监管严了,不给过多贷款。而企业为了生存,办法就只有两个:要么降价促销,要么变卖资产。

房企降价促销,其利润率一定会下滑。这就是“三道红线”与利润摊薄之间的关系。当然,一些企业“三道红线”好转是因为出售资产。如恒大,中报显示归属股东净利润为143.83亿元,同比增长119.2%,但同期已售的5个地产项目及非核心资产就达到92亿元。由此可见恒大降负债的决心。

在业内看来,降负债相当于减肥,减肥之后可以更健康,但降利润又类似于减少肌肉,后者并不健康。这是摆在房企面前的新课题。对于同一个难题,也有成绩不错的答卷。在中报利润榜里,毛利率排在前几位的名字都是“新面孔”,分别是汤臣集团(86.42%)、SOHO中国(81.87%)、九龙仓置业(69.82%)、合生创展集团(62.99%)。

汤臣是典型的“慢周转”房企,一个项目可以卖上10多年。他们在上海的经典项目汤臣一品10年前就卖到10万元/平方米,如今早超过20W+。由于早已锁定土地成本,房价涨得越多,利润率就越高。而排在汤臣后面的是SOHO中国和九龙仓,是两家以自持性商业地产为主的房企。近年来,商业物业的增值服务收益增长快,进而推高了利润。再后面的“新秀”是合生创展,实际上也是老牌房企,20年前与万科比肩。合生近年来多元化发展,住宅、商业办公、金融投资,全面开花。非住宅收益占比很高,代表房企发展的另一种趋势。

港派地产开发周期慢,资产负债率低,自持物业比重高。这种模式在2010年以后一度被“高周转”的模式超越,但在“三道红线”之后,又再度焕发青春。这就说明,没有永远领先的模式,只有适应环境的模式。在“房住不炒”的当下,追求财务稳健的“慢周转”或许正是房企转型的未来方向。

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